近年来我国物流园区发展很快，热度不减。但是，无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等各个方面，都还存在许多需要注意的问题。具体说来，要把握好以下七大关节点。

一、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求

在进行物流园区项目选择时，要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点：
1.宏观经济环境分析
2.当地城市产业结构分析
3.市场需求分析

二、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
1.周边主要产业（工业、科技）园区；
2.周边同类物流园区及其入驻企业；
3.潜在客户需求；

三、项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础

城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。
包括：.区位优势和交通优势

四、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。

把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：

1.具体的战略定位

即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运、铁海联运等？要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位、客户定位、产品定位、品牌定位等。

2.主要功能确定以及分区的空间布局

项目的主要功能，包括办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等。

各功能区的主要经济技术指标以及相互关系。功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

3.具体规划设计

包括建筑形态（外观和内部）、道路规划（人车分流）、景观绿化等。总之，具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

五、要在开工前确定项目的开发和盈利模式

众所周知，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入；而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

1.土地规划；
2.开发原则；
3.经营模式；
物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。
4.项目后期运营的收入结构；

六、做好项目的后期运营管理服务是决定项目成功的保证
物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。

1.园区公共服务体系
一是专业性物业管理服务。二是一体化行政服务。三是企业管理服务。四是业务整合服务。

2.物流信息服务平台
包括两方面，一个是外部的公共信息服务；另一个就是园区内部的业务管理信息系统。

3.供应链金融服务链条
物流金融服务包括贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。

七、获得政府的相关扶持政策

物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。

1.国家产业政策导向和资金支持
物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。一是可以顺畅解决土地指标，再就是向当地政府和国家有关部门申请扶持资金。

2.当地政府的具体有关政策
（1）土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。一般比市场价要低很多，甚至零地价。要根据谈判情况，看项目对拉动当地经济发展的贡献度。
（2）规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。据了解，各地一般按照建筑面积收费在几百元不等。
（3）税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少可以做到“免2年再减半征收3年”，一共是5年的优惠政策。有的地方可以做到5年内全免。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业（商户）来说很重要。
（4）其他政策：如政府代办项目手续、行业规范管理（政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商）以及实际的财政资金支持等。

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